Jak na kupní smlouvu

Co musí obsahovat kupní smlouva při prodeji nemovitosti? Jak ji připravit bezpečně a bez chyb? Praktický návod pro majitele nemovitosti.

Publikováno: 10. ledna 2026

Co musí kupní smlouva obsahovat

Podle § 2079 a násl. občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) musí kupní smlouva obsahovat:

• identifikaci smluvních stran
• přesný popis nemovitosti
• kupní cenu a způsob úhrady
• prohlášení o právním stavu nemovitosti
• závazek k podání návrhu na vklad do KN
• datum předání nemovitosti
• sankce za porušení povinností

Sankce a pokuty ve smlouvě

Běžně se uvádí:

• smluvní pokuta za prodlení s úhradou kupní ceny
• možnost odstoupení od smlouvy
• náhrada škody při zamlčení právních vad
• povinnost odhlásit trvalý pobyt

Převod peněz a advokátní úschova

Nejbezpečnější způsob je advokátní úschova. Kupující složí peníze do úschovy, po provedení vkladu jsou uvolněny prodávajícímu. Advokát hlídá podmínky, lhůty a bezpečnost transakce.

Převod na katastru

Návrh na vklad musí obsahovat kupní smlouvu, podpisy stran a poplatek 2 000 Kč. Katastr má lhůtu 30 dní (někdy 20). Pokud je návrh vadný, může být pozastaven nebo zamítnut.

PENB – Průkaz energetické náročnosti budovy

Podle zákona č. 406/2000 Sb. musí prodávající předložit PENB. Povinnost platí pro většinu budov. Výjimky: garáže, chaty bez trvalého vytápění. Pokud není PENB předložen, hrozí pokuta až 100 000 Kč od Státní energetické inspekce.

AML – Opatření proti praní špinavých peněz

Podle zákona č. 253/2008 Sb. musí být ověřena totožnost stran a původ peněz. AML povinnost platí od roku 2008, poslední novela od 2021. Nedodržení může vést k pozastavení vkladu nebo odmítnutí úschovy advokátem.

Převody energií a další povinnosti

Po převodu je nutné převést energie, informovat SVJ/družstvo, odhlásit pojištění a trvalý pobyt. Nedodržení může způsobit sankce nebo komplikace kupujícímu.

Proč si najmout právníka

Kupní smlouva je právní dokument, který rozhoduje o převodu milionových částek. Chybu může udělat i právník — proto je důležité smlouvu číst, ptát se a upozorňovat na nejasnosti. Pokud chcete mít jistotu, je vhodné obrátit se na odborníka nebo službu, která zajistí kompletní proces.

Shrnutí

Zdroje

• Občanský zákoník – zákon č. 89/2012 Sb.
• Zákon o hospodaření energií – č. 406/2000 Sb.
• Zákon proti praní špinavých peněz – č. 253/2008 Sb.
• Státní energetická inspekce – PENB
• Finanční analytický úřad – AML